日本人の健康寿命が延び、セカンドライフを過ごす期間が長くなった今、
老後を豊かに暮らすためには3,000万円前後の資金が必要といわれています。
年金だけではなかなか賄いきれない老後資金をつくる方法として、
近年注目を集めているのが、マイホームを活用する「リースバック」と「リバースモーゲージ」です。
リースバックもリバースモーゲージも自宅に住み続けながら資金を調達できる方法なのですが、両者は一体何が違うのでしょうか。
それぞれの違いや特徴をまとめてみました。
（1）リースバックとは？リースバックの特徴
リースバックは、マイホームを不動産会社などに売却して代金を受け取り、同時に賃貸契約（リース契約）を結んで、その後は家賃を払いながら同じ家に住み続けるというものです。
老後資金づくりの面から、リースバックのメリット＆デメリットを挙げてみましょう。
メリットといえるのは、リースバックは利用条件の制限が比較的少なく、マイホームを持っていれば、ほとんどの方が利用できること。戸建住宅はもちろん、マンションでも申し込み可能です。
また、契約条件によっては、あとで買い戻すこともできるため、お子さまに資産として残せる可能性があるのもメリットといえるでしょう。
デメリットとしては、固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などを納める必要はなくなる一方で、売却後は毎月の家賃を支払う必要が出てくること。ちなみに家賃は、住宅の売却代金に応じて決まり、高く売れれば家賃は高く設定されます。
また、住宅ローンが残っていてもリースバックを利用することはできますが、ローン残額が多いと、受け取ることのできる金額が少なくなります。
そのほか、所有者の名義がご自身から買い主に変わることも、人によってはデメリットといえるかもしれません。
（2）リバースモーゲージとは？リバースモーゲージの特徴
リバースモーゲージは、マイホームに住み続けながら、その自宅を担保に金融機関からお金を借り、契約者が死亡、もしくは契約期間が満了したら、自宅を売却して一括返済するというものです。
借り入れたお金の受け取り方は、基本的に以下の3通りがあります。
- 毎年一定の金額を受け取る
- まとまった金額を一括で受け取る
- 限度額の範囲内で必要な金額を随時受け取る
老後資金づくりの面から、リバースモーゲージのメリット＆デメリットを挙げてみましょう。
リバースモーゲージの最大のメリットは、毎月の支払い（返済）が不要なこと。契約によっては毎月利息を支払うというケースもありますが、仕事をリタイアして月々の収入が少ない方にとっては心強いのではないでしょうか。
一方、デメリットとしては、金融機関からの借入れになるため、リースバックに比べると利用条件が比較的厳しいこと。原則として、月々の収入があること、相続人の同意が必要なことなどが挙げられます。また、金融機関によっては、年齢制限（おおむね55歳以上）を設けていたり、借入金の用途や担保不動産（マンションの取扱いが不可など）が制限されていたり、保証人が必要となることもあります。
また、いつまでも元気で長生きできるのは嬉しいことなのですが、長寿により借入額が融資限度額を上回ってしまうことがあります。その場合、追加融資を受けられなくなったり、存命にも関わらず自宅を売却せざるを得ないケースがあります。
同様に、景気の変動や地価の下落などによって担保割れしてしまうと、当初の契約期間前でも一括返済を求められ、自宅を売却せざるを得ないというリスクがあります。
（3）リースバックとリバースモーゲージ、こんな方におすすめ
リースバックもリバースモーゲージもマイホームに住み続けながら、自宅を売却して老後資金を調達するという方法ですが、それぞれ内容が大きく異なることはおわかりいただけたでしょうか。
それぞれの金融商品がどのような方におすすめなのかをご紹介します。
まずリースバックがおすすめなのは、まとまった資金が必要な方。たとえば、元気な今は自宅で暮らしていたいけど、いずれは有料老人ホーム等の高齢者住宅への転居を考えているという方。まとまった資金を高齢者住宅の入居金に充てて、その後はそちらで暮らすということも可能です。
また、相続問題が心配な方にもおすすめです。不動産のような分割しにくい資産をあらかじめお金に変えておくことで、相続のもめごとを減らすことができます。
そのほか、住宅ローンが残っている方がリースバックで残債をなくすというケースもあります。
リバースモーゲージがおすすめなのは、自宅を終の住み処としたい方。死亡もしくは契約満了まではご自身名義のマイホームですので、最期まで住み慣れた自宅で暮らすことができます。また、リバースモーゲージの借入金を使って、ご自身が使いやすいようにバリアフリーリフォームなどを行うことも可能です。
また、リバースモーゲージなら、必要な時に必要な金額を融資してもらうことができるので、月々の年金だけでは安心して暮らせないという方にもおすすめです。
上記はほんの一例ですが、ご自身がどのような老後を過ごしたいかを考え、それに合ったプランを選ぶことが大切です。
リースバック、リバースモーゲージそれぞれのメリット・デメリットを把握した上で、これらを活用すべきかどうかも含めて、じっくり検討されることをおすすめします。
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