池田泉州銀行のお役立ちコラム

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リバースモーゲージ

リバースモーゲージは危ない?
リバースモーゲージの
メリット・デメリット

2020.06.22

マイホームを保有している人が、
自宅に住み続けながら、
その自宅を担保に老後資金を得られるとして
注目を集める「リバースモーゲージ」。
雑誌やインターネットなどを見てみると、
そのメリットが語られる一方で、「リバースモーゲージは危ない」 という記事もよく目にします。
リバースモーゲージは本当に危ない金融商品なのでしょうか。
あらためてそのメリット・デメリットについて紹介します。

(1)リバースモーゲージの基礎知識

まず基礎知識として、リバースモーゲージがどのような商品なのか、そのしくみを知っておきましょう。

リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら、自宅を担保に融資を受けられるシニア世代向けのローン商品です。
自宅に住みながら、その自宅を担保にお金を借入れるという意味では住宅ローンと同じですが、住宅ローンの場合は最初にまとまった融資を受け、その元本と利息を毎月返済していきます。それに対し、リバースモーゲージは自宅の評価額から算出された融資枠内で毎月もしくは一括で融資を受け、契約期間中は利息のみを返済し、契約終了後または契約者(債務者)の死亡後に元本をまとめて返済します。
元本の返済方法としては「担保の自宅を売却する」「自己資金で返済する」などがあります。

元本を最後にまとめて返すという一般的なローンと逆の性格を持つことから、「逆」を意味する「リバース」という名称が付いています。ちなみに「モーゲージ」は「抵当・担保」の意味です。

自宅に住み続けながら、老後資金を借入れることができ、しかも月々の負担は少なくて済むのがリバースモーゲージです。

(2)リバースモーゲージって本当に危ないの?

では、なぜリバースモーゲージは危ないといわれるのでしょう。確かに金融商品である以上、リスクが伴うのは事実です。リバースモーゲージには次の3大リスクがあるといわれています。

金利上昇のリスク

リバースモーゲージは変動金利を採用することが多くなります。そのため、契約期間中に金利が上昇するというケースがあります。すると、当初の想定より融資を受けられる金額が少なくなってしまったり、月々支払う利息負担が増えてしまうといったリスクがあります。
しかし、変動金利の金融商品はほかにもたくさんあり、リバースモーゲージに限ったリスクとはいえません。

担保評価下落のリスク

リバースモーゲージの融資額は、自宅の担保評価額に応じて決まります。この担保評価額は一定ではなく、基本的に毎年見直しが行われます。そのため、何らかの理由によって自宅の不動産価値が下がると、それに応じて融資限度額も下がってしまうというリスクがあります。もしも借入残高が融資限度額を上回ってしまった場合は、超過分を返済しなければならず、場合によっては予定より早く自宅を手放さなくてはならなくなることがあります。

長生きのリスク

長寿は喜ばしいことなのですが、リバースモーゲージの商品特性上、長生きしすぎると存命中に借入残高が融資限度額を超えてしまうケースがあります。その場合、融資が途絶える上に超過分を返済しなければならず、手元資金がない場合は、存命中でも自宅を売却しなければならないことがあります。

そのほか、契約者本人が死亡した場合、残された配偶者は家を出なくてはならないといった「配偶者のリスク」を挙げている記事もあります。しかし、金融機関にもよりますが、大抵の場合、配偶者が借入れを引継いでそのまま自宅に住み続けることが可能です。ただし、引継ぎには条件や審査があります。

上記3大リスクを読んで、恐ろしく感じた人もいるかもしれません。しかし、ある程度のリスクは考慮した上で商品設計をしていますので、極端な金利の上昇や不動産価値の下落などが起きない限りは大きな心配はありません。

(3)こんな人、こんなケースなら、メリットもたくさん

リバースモーゲージのメリットは、高齢者の方がご自宅に住み続けながら、月々の負担は少なく、老後資金の融資を受けられること。なかでも、特にメリットを感じられるケースを挙げてみました。

住宅ローンの返済が負担になっている人

定年退職後も月々の住宅ローンが残っており、その返済が負担となっている場合は、リバースモーゲージを利用して借換えを行うという方法があります。住宅ローンは元金と利息を支払わなくてはなりませんでしたが、リバースモーゲージなら利息の支払いのみでOK。月々の負担を軽減できます。

子どもがおらず、セカンドライフを充実させたい人

ご自宅をお子さまに残す必要がなく、老後は夫婦揃って楽しみたいという人にもリバースモーゲージは最適です。年金の不足分を補えるのはもちろん、旅行などのレジャー資金や、病気や要介護になった時の備えとして貯めておくなど、多目的に利用できます。ただし、金融機関によっては使いみちを限定しているものもあります。

将来は有料老人ホームなどに入ろうと考えている人

いまは自宅で暮らしているものの、将来、思うように身体が動かなくなってきたり、配偶者が亡くなって一人になった時などは、日常生活をサポートしてくれる有料老人ホーム等に入居しようと考えている人にもおすすめです。その時が来たら、ご自宅は残したまま、リバースモーゲージでまとまった金額を借入れて、有料老人ホーム等の入居金の一部に充てることができます。

このほかにもリバースモーゲージのメリットが発揮される場面はいろいろあります。
とはいえ、前述したように、決してリスクがないわけではありませんし、場合によってはお子さまなど相続人にも影響を及ぼしかねない商品であることも事実です。
リバースモーゲージの利用に際しては、そのメリット・デメリットをきちんと把握した上で、お子さまを含めたご家族などとよく話し合って決断されることをおすすめします。

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