マイホームを手に入れるために、住宅ローンを検討されている方も多いのではないでしょうか。
しかし、住宅ローンは審査に通らなければ利用できません。
これから住宅ローンの審査を受ける方は「どのような基準で審査されるのか」「審査に通るようにするにはどうすれば良いのか」など、気になることも多いはずです。
この記事では、住宅ローン審査で重視されるポイントや審査に通らない典型的な理由、そして審査を通過するための対策について解説していきます。
1. 住宅ローンの審査とは？
住宅ローンの審査とは、金融機関が住宅ローンの利用を希望する人に対して行う審査のことです。
その人の収入返済能力、購入予定物件の担保価値が十分あるかなど、さまざまな角度から判断します。
金融機関は不特定多数のお客さまからお預かりした預金を元に住宅ローンを融資していますが、こうした「預金を集め、資金を必要とする人へ融資する」ことを「金融の仲介機能」と呼びます。
「金融の仲介機能」を維持するには、金融機関は、融資した住宅ローンが回収できなくなるような事態は避けなければいけません。
そのため、住宅ローンの審査には慎重かつ高度な判断が必要です。
2. 住宅ローンの審査の流れとかかる期間
住宅ローンの審査には「事前審査」と「本審査」の2つのステップがあり、その両方を通過しなければ、住宅ローンの融資を受けることはできません。
住宅ローン審査には慎重かつ高度な判断が必要になるため、このように2段階で審査をしています。
住宅ローン審査は、金融機関によって「事前審査・本審査」「仮審査・正式審査」「仮申込み・本申込み」「一次審査・二次審査」など、さまざまな呼び方があります。
いずれにしても、住宅ローンの審査を受ける際には、2段階に分けて行うのが一般的です。
事前審査
事前審査とは、本審査の前に行われるステップです。
事前審査をすることで、以下のようなことがわかります。
- 「いくらまでなら融資可能か」といった融資額の概算
- 住宅購入に必要な資金や自己資金でまかなえる金額、ローンで借りたい金額などの具体的な資金計画
- 「何年で返済していくか」「ほかの返済があるなら年間でいくら返済しているのか」という返済計画
事前審査とはいっても、2段階ある審査ステップの第一歩であり、住所・氏名・生年月日から収入・勤続年数、あるいは家族構成などの詳細な情報（これらをまとめて「属性情報」と呼びます）をもとに審査をします。
通常、3営業日程度でメールや電話などにより事前審査の結果が回答されるのが一般的です。
本審査
本審査は、事前審査を通過したあとで最終的な融資判断をするステップです。
事前審査はスマートフォン申込フォームや事前審査申込書に記入する「自己申告ベースの情報」です。
そのため、本審査では書類（本人確認書類や年収確認の「所得証明書」など）をもとに「事前審査の自己申告内容を裏付ける」作業を行います。
現在の住宅ローン審査はシステム化され、事前審査段階で審査はほぼ完了するのが実態です。
しかし、あくまで自己申告ベースの事前審査だけでは判断できないため、本審査で書類による再確認と担保の現地調査などを含めた融資の最終判断をします。
そのため、通常でも本審査には1週間から2週間程度の時間を要します。
3. 住宅ローンの審査基準は？何を重視される？
住宅ローンの審査には一定の基準があり、そのなかでも重視されるポイントは以下のとおりです。
- 健康状態
- 年齢・勤続年数
- 物件の担保評価
- 返済比率
- 個人信用情報
それぞれくわしく解説します。
健康状態
銀行で住宅ローンを借りる場合は、一般的に「団体信用生命保険」の加入が必須です。
健康状態に問題や懸念事項があると、最悪では審査に通らない場合もあります。
団体信用生命保険は死亡などの場合に保険金でローンが完済されるしくみです。
そのため、加入は必須とされ、健康状態で加入できないと審査に通らないこともあります。
年齢・勤続年数
住宅ローン審査では、年齢・勤続年数は重要な審査項目です。
20代前半など若すぎる場合は「不動産投資の偽装ではないか」といった疑いの目で見られることがあります。
逆に、定年間近の方であれば「これから新居を購入する必要があるのか」と疑問視される可能性もあるため、注意が必要です。
勤続年数は、一般的に3年以上なら望ましいとされ、1年未満といった期間では安定性がないと判断される場合があります。
ただし、キャリアアップを目的とした転職などの場合は、勤続年数が短くても問題にならない場合もあります。
物件の担保評価
住宅ローンで手に入れる物件は、必然的に担保となるため、物件の担保評価も審査で重視されます。
一般的に、物件の評価額は実際の相場よりも低く見積もられることが多く、借入額が評価額を上回るケースも珍しくありません。
そこで担保が不足する場合には、実家など他の不動産を追加担保にすることで融資を受けられる場合もあります。
返済比率
住宅ローン審査をするうえで、重視される要素の一つが返済比率です。
返済比率とは、収入に対して住宅ローンの返済額がどのくらいの割合を占めるかを示す指標です。
一般的に返済比率は年収の30%〜35％が上限といわれ、40％を超えると審査に通らない可能性が高くなります。
個人信用情報
住宅ローンを審査する際には、個人信用情報の内容が重視されます。
個人信用情報とは、これまで利用したクレジットカードやローンなどの支払い履歴が記録されている情報のことです。
返済の長期滞納や自己破産などを「異動情報」と呼び、異動があると新規で融資を受けるのはほぼ不可能です。
俗に「ブラックリストに載る」と表現されますが、審査に通らない「致命傷」になってしまいます。
4. 住宅ローンの審査に通らない典型的な理由
住宅ローンの審査は、収入や職業、返済能力や購入予定物件の担保価値などを確認し、住宅ローン融資をしても問題がないか判断するものです。
以下のようなケースでは、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。
- 完済時の年齢が高い
- ほかの借入れが多い
- 収入が不安定
- 勤続年数が短い
- 収入に対して住宅の金額が高い
- 健康上の懸念点がある
それぞれくわしく解説します。
完済時の年齢が高い
住宅ローン審査では、完済時の年齢が重要な要素の一つです。
完済時期が遅いほど、ローンの返済が滞る可能性が高いと判断される傾向にあります。
年齢を重ねるにつれて、定年退職や病気などにより収入が減り、返済能力が低下するリスクが高まるからです。
そのため、50歳を超える方や完済時に80歳近い方などは、返済期間の短縮や連帯保証人を求められることがあります。
ほかの借入れが多い
住宅ローンを審査する際には、住宅ローン以外の借入れも重要な判断材料です。
返済中のマイカーローンやカードローンなど、ほかの借入れがあると、返済能力が低いと判断されます。
可能な限り無駄な借入れは減らすべきですが、借入れを返すためにほかの借入れ（おまとめローンを含む）をすると状況を悪化させる可能性があるため、避けるべきです。
収入が不安定
住宅ローン審査では、収入の安定性が重視されます。
そのため、アルバイトやパートの方は、審査では収入が安定しないとされ、審査が厳しくなります。
また、社会的認知度が高まったとはいえ、派遣社員の方も安定度では正社員に比べると低いため、審査では厳しい目で見られる傾向にあるようです。
勤続年数が短い
住宅ローン審査では、これまでの勤続年数や転職歴も重要な判断材料です。
勤続年数の短さは、仕事と収入の継続性を疑問視される可能性があります。
また、転職歴が多いと「仕事が長続きしない」と疑問視される場合もあるので、注意が必要です。
収入に対して住宅の金額が高い
住宅ローンを組む際、収入に見合わない高額な住宅を購入しようとすると、審査に通らない可能性が高くなります。
収入に対して住宅ローンが高すぎると、毎月の返済額が大きくなり、生活が苦しくなるおそれがあるからです。
大切なことは無理のない範囲で返済できる住宅を選ぶことです。
健康上の懸念点がある
住宅ローン審査では、健康状態も重要な判断材料です。
過去に大きな病気にかかっていたり、現在も持病がある場合は、ローンを返済できなくなるリスクがあると判断される可能性があります。
そのため、審査が厳しくなることがあり、審査に通るためには健康状態に問題がないことを証明する書類を求められる場合があります。
5. 住宅ローンの審査に通らなかったらどうする？
住宅ローンで残念ながら審査に通らないことも、もちろんあり得ます。
しかし、一度審査に通らなかったとしても、すぐにあきらめる必要はありません。
具体的には、以下のような対策があります。
ほかの金融機関で住宅ローンを申込む
住宅ローンの審査基準は金融機関によってそれぞれ異なります。
たとえば、A銀行で審査に通らなくても、B銀行では審査に通る可能性もあります。
そのため、たとえ審査に通らなかったとしてもモチベーションを継続して、あきらめずに申込むことが重要です。
条件を変更してから申し込む
住宅ローンの審査に通らなかった場合は、もう一度審査を受けるための準備をしてみましょう。
なぜ審査に通らなかったのか、その原因を考えることが重要です。
たとえば、毎月の返済額が多く、金融機関が不安に思ったのかもしれません。
その場合は借入額を減らしたり、安い物件を探したりすることで、審査に通る可能性もあります。
6. 住宅ローンの審査に通るためのポイント
住宅ローン審査に通るためには、以下のポイントを押さえておくことが大切です。
- 借入希望金額を低く設定する
- 自己資金比率を増やす
- ペアローン・連帯債務でローンを組む
それぞれくわしく解説します。
借入希望金額を低く設定する
住宅ローン審査では、借入金額と収入のバランスが重要視されます。
借入金額が少なくなれば年収に対する返済比率が減るので、それだけ審査通過率が高くなります。
そのため、少し価格が低い物件も視野に入れたり、立地を検討したりするなどの調整をすることも大切です。
自己資金比率を増やす
自己資金、つまり頭金を増やすことで、住宅ローン借入額を少なくして返済比率を向上させることができます。
自己資金は自分で貯金したお金だけでなく、親や祖父母からの資金援助も含まれます。
贈与税の面で問題がないか確認は必要ですが、自分だけでなく親や祖父母などの力を借りるのも一つの考え方です。
ペアローン・連帯債務でローンを組む
自分一人では年収や返済比率など審査基準を満たすことができない場合、「ペアローン」や「連帯債務」といった方法があります。
パートナーと2人で収入を合算することで返済比率が改善し、審査通過率を高めることができます。
ペアローンは2人でローンを分けて借りる方法で、連帯債務は1つのローンを2人で共同で借りる方法です。
金融機関によりペアローンと連帯債務の取扱い有無が異なるため、確認しましょう。
大事なのは「1人で力不足なら2人で力を合わせる」ということです。
2人で収入を合算することで、審査に通る場合もあります。
また、お互いが相手の保証人になることでより安心感が増し、審査の通過率が上がることもあります。
7. 住宅ローンの審査に関するよくある質問
住宅ローンの審査に関する、よくある質問と回答をまとめました。
住宅ローン申込み・審査で必要な書類を教えてください
住宅ローンの申込み・審査で必要な書類は、主に以下のとおりです。
金融機関によって必要な書類の種類やタイミングはさまざまですが、共通して必要な書類を紹介します。
表1：住宅ローンの申込み・審査で必要な書類
| 本人確認書類、公的証明 |
|
|---|---|
| 収入確認書類 |
|
| 物件に関する書類 |
|
| その他必要書類 |
|
8. 住宅ローンの審査に通るようにしっかり検討・準備をしておこう
今回は、住宅ローンの審査についてさまざまな視点から解説してきました。
住宅ローンの審査は、返済能力や物件の担保価値などをさまざまな角度から調査し、住宅ローンを融資しても問題がないか判断をするものです。
審査では、健康状態や年齢・勤続年数、物件の担保評価、返済比率、個人信用情報などが重視されます。
審査に通るように、しっかりと事前に検討・準備をしておきましょう。
池田泉州銀行では、住宅ローンの相談を承っております。
お客さまがどのようなプランで住宅ローンをご検討されているのかをお聞きし、最適な方法をご提案しております。
住宅ローンをご検討されている方はぜひご相談ください。
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