マイホーム購入で最も重要な決断のひとつが住宅ローンです。数千万円という大きな金額を長期間かけて返済するため、将来にわたって無理なく返済できるローンを選ぶ必要があります。近年では返済期間を最長50年まで設定できる住宅ローンも増えており、月々の返済負担を抑えながらマイホームを購入できる選択肢も広がっています。
一方で、どの住宅ローンが最も自身に適しているのかわからない方も多いのではないでしょうか。本記事では、住宅ローンの基本的な種類から金利タイプや返済方法、団体信用生命保険（団信）といった選び方のポイントまでわかりやすく解説します。
1. 住宅ローンを選ぶ前にまず確認すること
住宅ローンを選ぶ前に、まず住宅取得にかかるトータルコストを把握しましょう。住宅購入時は物件価格に目が向きがちですが、物件価格以外にかかる費用についても考慮する必要があります。たとえば、マンションでは毎月の管理費や修繕積立金、戸建住宅では外壁塗装や屋根修理などの定期的なメンテナンス費用が発生します。
同時に、手持ちの自己資金をどの程度投入して、住宅ローンの借入額を減らすかについても慎重に検討しましょう。子どもの教育費や転職の可能性、退職後の生活など、将来のライフプランの変化も考慮しながら、長期的に無理のない返済計画を立てることが重要です。
住宅ローン借入額については、「住宅ローンはいくらまで借りられる？年収別シミュレーションや注意点」もご参照ください。
2. 住宅ローンの主な種類と特徴
住宅ローンの種類は大きく3つに分類されます。それぞれの特徴を見ていきましょう。
民間ローン
民間の住宅ローンは、銀行や信用金庫、労働金庫、JAなどの金融機関が提供している融資商品です。各金融機関がほかの金融機関との差別化を図るため、借り手の様々なニーズに対応する商品設計が特徴です。普段から利用している金融機関であれば、取引実績に応じて金利引下げを受けられることがあります。
また、住宅ローンを組むことで、自動車ローンなどを優遇金利で借りられる特典を受けられる場合もあります。ただし、利用するには各金融機関の審査に通る必要があり、年齢や年収、住んでいる地域などの条件もあるため、事前に確認しておきましょう。
フラット35
フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提供する長期固定金利住宅ローンです。借入時から完済まで金利が一定で、最長50年間の返済プランが組めるフラット50もあり、将来の家計管理をしやすいのが特徴です。子育て世帯向けや省エネ住宅向けの金利引下げ制度もあります（2026年1月8日現在）。
申込条件が比較的柔軟なこともあり、民間ローンで審査が通りにくい方や、健康上の理由で団体信用生命保険（団信）に加入できない方でも申込めます。なお、対象物件は住宅金融支援機構の技術基準を満たす必要があります。
財形住宅融資
財形住宅融資は、勤務先で財形貯蓄制度に加入している会社員が利用できる住宅ローンです。住宅金融支援機構が提供しており、財形貯蓄残高の10倍まで（上限4,000万円）の借入れが可能で、一般的な民間ローンより有利な金利条件で利用できます。金利タイプは5年間固定で、その後5年ごとに見直されるしくみになっています（2026年1月8日現在）。
保証料や手数料が不要な点も魅力です。ただし、利用には厳格な条件があり、財形貯蓄を1年以上継続し、かつ50万円以上の残高が必要です。また、購入する住宅も住宅金融支援機構の定める技術基準をクリアしなければなりません。
3. 住宅ローンを選ぶうえで押さえるべきポイント
住宅ローンを選ぶ際は、金利や返済期間だけでなく、複数の条件をしっかりと比較検討することが重要です。ここでは住宅ローンを選ぶうえで押さえるべきポイントを解説します。
金利タイプ
金利には大きく分けて「変動金利」と「固定金利」があります。変動金利は、経済情勢にあわせて金利が変動し、通常は半年ごとに見直されます。一方、固定金利は借入時の金利が完済まで変動しない金利タイプです。変動金利は、一般的に固定金利よりも金利が低く設定されています。借入当初から金利が下がれば返済負担も軽くなりますが、逆に金利が上がる可能性もあります。固定金利は金利上昇の影響を受けないものの、返済途中で市場金利が下がっても返済額は下がりません。
将来の市場金利がどのように変動するかは、金融の専門家であっても予測できません。特に変動金利を選ぶ場合は、将来金利が上昇した際の家計への負担を考慮しましょう。自分のライフプランにあわせた選択が重要です。
返済方式
住宅ローンの返済方式には、「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。どちらを選ぶかは、家計の状況や将来の収入見通しに応じて決めることが重要です。
元利均等返済は、借入当初から完済まで毎月の支払額が一定（金利が変わらない場合）であるため、家計管理がしやすいメリットがあります。
一方、元金均等返済は、元金部分を毎月一定額ずつ返済し、それに利息を加えて支払う返済方式です。借入当初の支払額はローンの残高が大きいため、元利均等返済より高くなりますが、元金が確実に減っていくことで元金に応じた利息の額も次第に少なくなり、毎月の支払額は徐々に減っていきます。同じ借入期間で比較すると、元利均等返済より総返済額を抑えられます。
団体信用生命保険（団信）
団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン借入者に万が一のことがあった場合に、残債を保険で保障する制度です。ほとんどの住宅ローンで加入が義務付けられており、契約者の死亡や高度障害時にローン残高がゼロになります。
金融機関ごとに保障範囲が異なるため、比較検討が重要です。がんや三大疾病などにもそなえた保障特約が付く団信もあるため、保障対象となる疾病や傷害の種類を確認しましょう。入院期間や就業不能期間などの具体的な給付条件も重要です。
通常、保険料は住宅ローン金利に含まれていますが、特約付加時は金利上乗せとなる場合があります。同じ金利水準でも団信内容が大きく異なるケースもあるため、金利だけでなく保障内容を含めた総合的な判断が大切です。
諸費用
住宅ローン契約時には、金利以外にも様々な費用が発生します。各金融機関で金額が異なりますが、購入する住宅価格の1割程度が目安です。金利だけではなく諸費用も含めた比較が重要です。
住宅ローンを利用するにあたり必要となる主な諸費用は以下のとおりです。
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 事務取扱手数料／融資手数料 | 住宅ローン契約時に金融機関や保証会社へ支払う手数料 |
| 保証料／保証事務手数料 | 借入者の返済が困難になった場合にそなえ、保証会社に保証してもらう費用 |
| 火災保険料 |
|
| 抵当権設定登録免許税／司法書士報酬 | 抵当権設定登記に必要な手続き費用 |
| 印紙税 |
|
各金融機関の公式サイトや返済試算ツールなどを活用して、諸費用の総額がいくらになるか把握しておきましょう。
繰上返済
住宅ローンの契約時点では繰上返済の予定がなくても、将来の選択肢を広げるために事前に繰上返済の条件を確認しておきましょう。繰上返済とは、住宅ローンの毎月返済とは別に、借入残高の一部または全額を前倒しで返済することです。
繰上返済の条件は金融機関によって異なります。繰上返済額に下限額が設けられている場合もあります。手数料については、インターネット手続きでは無料が一般的ですが、窓口での手続きでは数千円から数万円の手数料が発生することがあります。また、繰上返済のタイミングや申込期限にも条件があるため、事前に金融機関の繰上返済の条件を確認しておくことが重要です。
4. 住宅ローンを選ぶ際にやるべきこと
住宅ローン選びでは、金利タイプや返済方式といったローン条件の比較検討だけでは十分ではありません。ここでは、最適な住宅ローンを選ぶためにやるべきことを解説します。
総返済額や月々の返済額を把握する
住宅ローンを選ぶ際は、月々の支払額と完済までの総支払額を事前に計算しておきましょう。金融機関が提供するシミュレーションツールを活用すれば、借入金額や適用金利、返済年数を入力するだけで簡単に試算できます。
返済額は家計に余裕を持って支払えるように設定しましょう。年収に占める理想的な返済比率は20〜25％程度とされています。家庭の収支状況をくわしく分析し、子どもの教育資金や老後のそなえなど将来のライフイベントも考慮したうえで、長期間にわたって返済可能な余裕ある計画を立てましょう。
金利上昇リスクを認識する
2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を終了して以降、金利が上昇傾向にあります（2026年1月8日現在）。今後も金利が上昇した場合、変動金利タイプの住宅ローンでは、金利の上昇に伴って返済負担が増加するリスクがあります。
このような金利上昇リスクを踏まえ、契約当初の金利を前提とした返済計画だけでなく、将来的な金利上昇を想定したシミュレーションが重要です。たとえば、金利が1％や2％上昇した場合、毎月の返済額がどの程度増えるのかを事前に調べておきましょう。金利が上昇しても無理なく返済できる借入額にしておくことで、家計への負担を抑えられます。
相談窓口がある金融機関に相談する
住宅ローン選びで迷った時は、相談窓口を設けている金融機関に相談しましょう。
相談窓口では、住宅ローンにくわしい専門スタッフが相談に応じてくれます。電話や専用フォームでの問合わせも可能です。実際の金利や毎月の返済額も具体的に計算して提示してくれるため、より具体的なアドバイスを受けることができるでしょう。
5. まとめ
住宅ローンは数十年という長期にわたる契約です。自分のライフプランにあわせて、長期的に返済可能な住宅ローンを選ぶ必要があります。将来のライフプランの変化も考慮しながら返済計画を立て、必要に応じて相談窓口を設けている金融機関にも積極的に相談しましょう。
池田泉州銀行では、お客さま一人ひとりのライフプランにあわせた住宅ローンをご提案しています。最長50年の返済期間設定により、無理のない返済計画を立てることができ、将来のライフステージの変化にも柔軟に対応できます。住宅ローンにくわしい専門スタッフが窓口で丁寧にご相談に応じます。まずはお気軽にお問合わせください。
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