念願のマイホームを手に入れたものの、毎月のローンの返済が大きな負担になっているなんてことはありませんか？
ここではローンの返済額を減らす手段のひとつである「ローンの借換え」についてくわしくご紹介していきます。ローンの借換えとおまとめローンは何が違うのか、住宅ローンの借換えを行うと本当に得するのか、住宅ローンの借換えはどのように申込むのかなどをわかりやすくご説明します。
住宅ローンの場合、ローン残高が1,000万円以上あり、返済期間が10年以上残っている方は借換えによって返済額が減少する可能性大です。
ぜひ参考にしてみてください。
（1）ローンの借換えとおまとめローンの違い
月々のローン返済額を減らす手段として「ローンの借換え」のほか、「おまとめローン」があります。この両者の違いはどこにあるのでしょうか。
ローンの借換えとは
ローンの借換えとは、端的にいえば、別のローンに乗り換えること。新たな金融機関でローンを組み直し、現在借入れているローンを一括返済するというものです。金利の高いローンから低いローンに乗り換えることで、月々の返済額や返済総額を減額できる可能性があります。
おまとめローンとは
おまとめローンとは、複数の借入れをひとつのローンに一本化すること。返済期日や返済額が異なる複数のローンをまとめることで、返済の管理がしやすくなります。また、金利や借入総額などによっては、月々の返済額や返済総額を減額できる可能性があります。
（2）住宅ローンの借換えは今がお得
マイホームを購入して、住宅ローンを返済中という方もおられるでしょう。実は住宅ローンの借換えは今がお得だということはご存知ですか？
というのも、ここ数年、住宅ローンの金利は大幅に低下しています。2016年1月に日本銀行（日銀）がデフレ対策や景気の刺激のためにマイナス金利政策を導入しました。これは民間の金融機関が日銀にお金を預けていると、逆に利子を支払わなくてはならなくなるというもの。
そこで各金融機関は低金利であっても積極的に融資を行うようになり、その影響で住宅ローンや自動車ローンなどの金利が引下げられました。各金融機関によって金利は異なりますが、住宅ローンの場合、マイナス金利の実施前と比べると、1%以上も金利が低くなっているケースも見られます。
つまり、2016年1月以前に住宅ローンを組んだ方は、金利が下がっている今、借換えによってお得になる可能性が高いといえるでしょう。
（3）住宅ローンの借換えで得する場合
住宅ローンの借換えは今がチャンスというお話をしましたが、すべてのケースでお得になるわけではありません。借換えによってお得になるのはどういうケースなのか。その目安についてご紹介します。
住宅ローンの残高
住宅ローンの残高があまり残っていない場合、借換えを行っても、借換えにかかる諸費用が必要になるため、金利軽減の効果を得られないことがあります。
借換えによってお得になる目安としては、一般的に「ローン残高が1,000万円以上」といわれています。
住宅ローンの残年数
住宅ローンの残りの返済期間が短い場合も、金利軽減の効果は小さくなります。というのも、返済が終わりに近づけば、元金が小さくなるため、そのぶん利息の支払いも少なくなるからです。
借換えの目安としては、「ローンの残り返済期間が10年以上」といわれています。
借換え先の金利差
借換え前より借換え後の金利が低ければ低いほど、お得になる可能性が高くなります。
借換えでお得になる目安としては、一般的に「借換え前後の金利の差は1%以上」といわれています。
（4）金利差が1%の場合の返済額の差額
前項で「金利差が1%以上であれば、借換えでお得になる可能性が高い」という旨をお伝えしました。「金利差1%」と聞くと、それほど大きな差があるとは思えない方もおられるかもしれません。では、1%の金利差でどれくらい返済額に差が出てくるのでしょうか。
金利差1%の返済額シミュレーション例
ローン残高：2,000万円／残りの返済期間：20年／借換え前金利年1.5%・借換え後金利年0.5%の場合
| 借換前 （金利年1.5%） |
借換後 （金利年0.5%） |
返済軽減額 | |
|---|---|---|---|
| 月々の返済額 | 96,509円 | 87,586円 | 8,923円 |
| 1年間の返済額 | 1,158,108円 | 1,051,032円 | 107,076円 |
| 返済総額 | 23,162,160円 | 21,020,640円 | 2,141,520円 |
- 元利均等返済、ボーナス払いなしで試算
上記のケースでは、わずか1%の金利差で返済総額が200万円以上軽減される計算になります。とはいえ、上記金額は単純に試算した金額であり、借換えには手数料等の諸費用がかかるため、あくまで参考値としてお考えください。
より正確な金額が知りたい方は、以下よりお借換えのシミュレーションが可能です。
（5）住宅ローンの借換えのメリットとデメリット
住宅ローンの借換えについてメリットとデメリットをまとめてみました。
住宅ローン借換えのメリット
借換えのいちばんのメリットは、これまで述べてきたように返済額を減額できる可能性があることですが、それ以外にも以下のようなメリットがあります。
金利タイプを変更できる
借換えを機に、変動金利を固定金利に替えたり、逆に固定金利を変動金利に替えるなど、金利タイプを変更することができます。たとえば、金利の動向を見て、今後金利が上昇すると考えれば、現在の低金利のときに固定金利に切替えてリスクを減らすなどという対応が可能です。
保障の厚い団体信用生命保険に乗り換えられる
団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンを組むときに加入が義務づけられている保険で、住宅ローン返済中に死亡もしくは高度障害状態になったときはローン残高が保険金から全額支払われるというものです。近年、より手厚い保障のあるプランが登場していますが、通常、返済の途中で団信を変更することはできません。しかし、借換えによって借入先を変えることで、新たに最新の団信に入り直すことが可能になります※。
- 年齢や健康状態によっては希望の団信に加入できないことがあります。
リフォーム資金を低金利で借入れできる
もしもマイホームをリフォームしたいとお考えの場合、借換えのタイミングでリフォーム資金を住宅ローンの残金と合わせて借入れ、ローンを組み直すことができる金融機関もあります。リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高いケースがほとんどなので、金利の低い住宅ローンと一本化できるのは大きなメリットとなります。
住宅ローン借換えのデメリット
手数料等の諸費用がかかる
住宅ローンの借換えを行う場合、一般的に以下のような費用がかかります。
＜現在の住宅ローンを返済するための費用＞
- 全額繰上返済手数料：数千円～3万円程度
- 抵当権抹消費用：2万円～3万円
＜新たに住宅ローンを借入れるための費用＞
- 保証料：0円～数十万円
- 事務手数料：数万円
- 抵当権設定費用：数万円
- 印紙税：数万円
各費用の金額は金融機関や借入金額などによって異なりますが、50万円以上になるケースが一般的です。これら諸費用を差し引いても、借換えにメリットがあるかどうかは慎重に見極める必要があるでしょう。
各種手続きが必要になる
住宅ローンの借換えを行うにあたり、借換え先の金融機関であらためて審査を受けなければなりません。審査には、住民票、所得証明書、物件購入時の資料一式（売買契約書等）などの書類が必要となり、それらを揃えなくてはなりません。
また、審査に通ったあとも、金融機関との契約、司法書士を通じての抵当権の手続きなどがあり、時間と手間がかかります。
借換え後は新たな金融機関から住宅ローン返済の引落しが始まるわけですが、場合によっては、勤務先に給与振込の口座変更などの手続きも必要になるかもしれません。
（6）借換時の注意点
住宅ローンの借換えを行う際、あらためて新しい借入先の金融機関の審査を受けなくてはなりません。審査は返済能力や信用力などをチェックするもので、審査に通らなければ、借換えを行うことはできません。たとえ現在利用中の住宅ローンの審査で問題がなかったとしても、借換え時の審査に通るとは限らないので注意が必要です。
審査で重視されるのが、年収に占める返済額の割合を示す「返済負担率（返済比率）」です。現行の住宅ローン契約時よりも年収が下がっていたり、自動車ローンなど新たな借入れがあると、返済負担率が基準を超えてしまい、審査に通らないケースがあるので要注意です。
また、現行の住宅ローンで返済が滞ったことがあったり、住宅ローン以外でも自動車ローンやカードローンなどで延滞がある場合は、信用力が低下し、審査が厳しくなりがちです。
そのほか、住宅ローンを契約する際は団体信用生命保険への加入が義務づけられていますが、健康状態によっては加入できないことがあり、それが原因で審査に通らないというケースもあります。
（7）池田泉州銀行の住宅ローンの特徴
池田泉州銀行の住宅ローンは、他の金融機関でご利用中の住宅ローンの借換えにも対応可能です。
物件の所在地が池田泉州銀行本支店の営業エリア内にあり、ご本人がお住まいになる住宅ローンの借換え資金、借換えに伴う諸費用に利用できます。
借入金額は最大1億円、借入期間は最長40年になります。
金利は変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型のいずれかを選ぶことができます。
（8）池田泉州銀行で借換えをするメリット
池田泉州銀行で住宅ローンの借換えを行った場合のメリットを紹介します。
充実の団体信用生命保険
池田泉州銀行の団体信用生命保険（団信）は保障が充実しています。契約者本人が死亡もしくは高度障害になった際にローン残高が保険金で支払われるだけでなく、3大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）になった場合、住宅ローン残高の全額もしくは半額に相当する保険金が支払われる特約を付与することもできます。
また、健康上の理由で一般の団信への加入が難しい方のための「引受緩和団信」や、病気やケガによる入院の際にローン返済を支援する「債務返済支援保険」なども用意しています。
選べる金利プラン&タイプ
ニーズや情勢に応じて、金利プランやタイプを選ぶことができます。
金利プランは、金利が年2回見直される「変動金利型」、金利が借入れ当初から変わらない「全期間固定金利型」、その中間で指定した期間は金利が変わらない「固定金利選択型」から選ぶことができます。
また、金利タイプでは、金利を低くして月々の返済額を抑えたい方向けの「融資手数料型」、借換えに伴う当初の諸費用を抑えたい方向けの「保証料型（金利上乗せ）」から選ぶことができます。
住宅ローンの利用特典
池田泉州銀行で住宅ローンの借換えを行った方は、次のような特典が受けられます。
TOYRO倶楽部
株式会社自然総研が提供する「TOYRO倶楽部」に無料で入会でき、ホテルやレストランの割引き、会員限定の親子イベントへの参加など、同倶楽部の多彩な会員特典を受けられます。
家ドック会
マイホームの定期点検など戸建住宅の維持・管理に役立つ「家ドック会」の各種サービスを、1年間無料で利用することができます。
（9）住宅ローンの借換えの申込方法
池田泉州銀行の住宅ローンの借換えの申込み方法をご紹介します。
仮審査の申込み
池田泉州銀行のWEBサイトや店頭で申込みしてください。
仮審査の結果報告
数日後、郵送または電話で仮審査の結果を連絡します。
現在の借入先に連絡
仮審査が通ったら、現在利用中の住宅ローンの借入先金融機関に「全額返済」の旨を連絡してください。
正式審査の申込み
お近くの池田泉州銀行の店舗に来店いただき、正式審査を申込みしてください。
正式審査の結果報告
正式審査の結果を連絡します。
ご契約
審査に通ったら、お近くの池田泉州銀行の店舗に来店いただき、ローンの契約手続きを行います。
お借入れ・登記
各種手続き終了後、ご入金となります。借入先金融機関に全額返済してください。
これで住宅ローンの借換え手続きは終了です。
仮審査の申込みから借換え手続き完了までの期間は、トータルで3週間～1ヵ月程度です。
（10）借換えのシミュレーションをしてみる
これまで住宅ローン借換えについてくわしく紹介してきましたが、みなさまのケースは借換えによってお得になりそうでしょうか？
まずは現在ご利用中の住宅ローンの金利、ローン残高、残りの返済期間と、池田泉州銀行のローン借換え商品の金利から、返済総額や月々の返済額がどれくらい変わるのか、シミュレーションしてみましょう。池田泉州銀行のローン借換え商品の現在の金利は、当行WEBサイトで確認することができます。
シミュレーション結果は目安となる試算であり、借換えに伴う諸費用なども発生することから、あくまでひとつの参考としてお考えください。
より正確な返済額をお知りになりたければ、ぜひ当行の仮審査にお申込みください。
（11）まとめ
- 住宅ローンは未曾有の低金利時代。借換えによって返済額が軽減されるケースが多数。
- 借換えでメリットが生じる目安は、ローン残高1,000万円以上、残りの返済期間10年以上、金利差1%以上。
- 借換えには50万円前後の諸費用がかかること、あらためて審査が必要なことも念頭に。
- 池田泉州銀行の住宅ローン借換えは、うれしいメリットがいっぱい。
- まずは借換えシミュレーションで返済額がどれくらい軽減されるかをチェック。
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