「借金は早く返すべきだ」
「ローンが残っていると老後が不安だ」
周囲からそのように言われることも少なくないのではないでしょうか。
しかし、不動産価格の高騰に合わせて、住宅ローンの利用額も高額化する中、住宅ローンを長期間で借りて毎月の返済額負担を軽減し、住宅ローンを返済しながら、お金を運用して増やそうという考えもあるようです。
「50年ローン」で毎月の返済額を軽減、余剰資金はNISA制度を活用した運用で「お金」を育てるという方法です。
1. 「50年ローン」の目的は、50年かけて返済することではない
まず、「50年もローンを組むなんて、死ぬまで払い続けるのか…」という不安を解消しましょう。
50年ローンを組む目的は、50年かけて住宅ローンを返済することではありません。「余裕をもった返済額を設定すること」です。
では、なぜ「35年」ではなく「50年」にするのか？
それは、同じ4,000万円を借りるとしても、35年で返すのと50年で返すのでは、毎月の返済額が数万円変わります。
- 返済額シミュレーションを使用し、35年と50年の返済額を比較して「運用との併用」と「ローン返済のみ」のどちらがご自身のライフプランに合っているかをお確かめください。
シミュレーションによると、35年で借りた場合と、50年で借りた場合で、毎月の返済額に約3万円の差があることがわかります。
この3万円を貯蓄やNISA制度を活用して投資信託でコツコツ積み立てるなどし、将来の資産を増やそうというものです。
毎月の返済額に余裕をもたせることで、不測の出費や将来の住宅ローン金利上昇にともなう返済額の増加に焦ることもなくなりますし、積み立てた資産で繰上返済を検討することも可能になります。
一方で、住宅ローンの返済期間を長期化することにより、支払利息および総返済額が増えるデメリットがあります。
2. 「NISA（投資信託）」を活用してお金を増やすということ
住宅ローンの借入金利と、投資信託の運用利回りについてお話しましょう。
住宅ローンの借入金利は、直近で上昇傾向が見られるものの、変動金利であれば年率1％台が相場となっています。（2026年8月5日時点）
一方で、投資信託の運用利回りは、一般的な株式を投資対象とする場合、もちろんリスクがあり元本保証ではないというデメリットもありますが、資産運用業協会が公表している「公募株式投資信託資産増減状況（実額）」によると2016年〜2025年12月末までの10年間の平均利回りは年率12%になっています。
加えて、NISA制度を活用すると分配金や運用益が非課税となります。
この住宅ローンの借入金利と、投資信託の運用利回りの差に着目し、「50年ローン」と毎月の余剰資金での資産形成の併用を検討することも一つの選択肢です。
3. 「団信（だんしん）」という住宅ローンに特化した保険
住宅ローンには、一般的に、「団体信用生命保険（団信）」というものが必須になっています。これは、借りている人が亡くなったり、特定の病気になったときなどに、住宅ローンの残高がゼロになるという保険です。
団信は住宅ローン利用中、保障が継続するため、50年ローンの場合、最長50年間保障が継続することを意味します。
短い期間で住宅ローンを返済し終わると団信の保障も終わってしまいますが、長期間で住宅ローンを利用しながら、余剰資金で資産運用を続けていると、万一のことがあった場合に、団信で住宅ローンの残高はゼロになり家も残る、コツコツ貯めてきた資産も家族に残せるというケースも考えられます。
4. 投資信託はいつでも現金化できる安心感
「借金が残っているのがどうしても怖い」と思うこともあるでしょう。
でも安心してください。投資信託は、必要に応じていつでも現金化することが可能です。
もし、10年後、20年後に「やっぱり住宅ローンを全部返してしまいたい」と思ったら、売却して現金化し、繰上返済することも可能です。
投資信託で運用したお金は、運用結果に応じて残高に変動があるものの自由にお金を使える権利を持ち続けるということです。
子どもの教育費が必要になったとき、急に病気やケガで入院することになったときなどに、柔軟に対応できます。
住宅ローンの繰上返済と必要な時に売却可能な金融資産を賢く使い分けましょう。
また、投資信託を利用する場合、国の制度である「NISA」を活用して、お得に運用することがオススメです。
5. まとめ：住宅ローン×投資信託（NISA）で、今と将来のくらしを守る
50年住宅ローンとNISA制度を活用した投資信託での運用を併用するメリットは、以下のとおりです。
- 毎月の返済負担を軽減し、生活にゆとりがもてる。
- 毎月の余剰資金を、投資信託などの金融商品でコツコツ積立てることができる。
- 万一の保障（団信）を長く利用できる。
- 投資信託はいつでも売却して現金化が可能であるため、ライフプランの急な変化に対応しやすい。
- NISA制度を活用することで分配金や売却益が非課税になる。
また、投資信託にはリスク（元本損失を生じる恐れ）がありますが、毎月一定額を積み立てることで、時間分散という「リスクを軽減しながら運用する」ことが可能です。
無理のない返済計画と、コツコツ続けるNISA制度を活用した投資信託での運用。
この二つを両輪にして、賢く資産を築いていきましょう。
住宅ローン、投資信託に関して、以下の点にもご留意ください。
- 住宅ローンの返済期間を長期化することにより、支払利息が増える、定年退職時の残高が大きくなるなどのデメリットもあります。
- 金融商品にはリスク（元本損失を生じる恐れ）があります。また、金融商品の購入には手数料等その他の費用がかかります。
- 金融商品は元本の保証がなく、預金保険の対象外です。
- 金融資産は、解約時に解約金の入金までに日数を要するケースもあります。
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